Europese bankregels verscherpen de zoektocht naar vastgoedfinanciering in Friesland
INGEZONDEN - De Europese Unie heeft in 2024 de zogeheten CRR III-verordening aangenomen, een aanscherping van de kapitaaleisen voor banken die gefaseerd wordt ingevoerd. Voor ondernemers en beleggers die zakelijk vastgoed bezitten in steden als Sneek heeft dat tastbare consequenties. Banken moeten meer eigen vermogen reserveren voor commerciële vastgoedleningen, waardoor zij selectiever worden in hun acceptatiebeleid.
Die verschuiving speelt zich af tegen een bredere achtergrond. De Europese Centrale Bank verlaagde in de tweede helft van 2024 meermaals de depositorente, na een langdurige periode van forse verhogingen. Toch vertaalde die rentedaling zich niet in ruimere kredietverlening voor zakelijk vastgoed, omdat banken tegelijkertijd hun interne buffers moesten opschroeven.
Wie als belegger een pand wil herfinancieren, stuit daardoor vaker op langere doorlooptijden en striktere voorwaarden bij de bank. Het proces om een beleggingspand herfinancieren kost bij een traditionele geldverstrekker tegenwoordig al snel weken in plaats van dagen. Niet-bancaire financiers spelen daar steeds nadrukkelijker op in met kortere trajecten en meer flexibiliteit in de voorwaarden.
Wat de verscherpte kapitaaleisen inhouden
De kern van CRR III is dat banken meer eigen vermogen moeten aanhouden tegenover leningen met zakelijk vastgoed als onderpand. Hoe hoger de loan-to-value verhouding van een financiering, hoe zwaarder die lening op de bankbalans drukt. De verordening is op 19 juni 2024 gepubliceerd in het Publicatieblad van de EU en kent invoeringsdata die doorlopen tot en met 2028.
In de praktijk leidt dat ertoe dat banken hun acceptatiecriteria aanscherpen, met name voor panden buiten de grote steden. Een winkelpand aan het Grootzand in Sneek of een bedrijfsunit op een Fries industrieterrein wordt door banken als minder courant beoordeeld dan een kantoor op de Amsterdamse Zuidas. Dat verschil in risicobeoordeling vertaalt zich direct in de bereidheid om te financieren en de voorwaarden die worden geboden.
De Friese vastgoedmarkt voelt de gevolgen
Friesland kent van oudsher een actieve markt voor zakelijk vastgoed in particulier bezit. In een stad als Sneek, waar de binnenstad een mix biedt van retail, horeca en kleinschalige kantoorruimte, zijn veel panden in handen van lokale beleggers die hun portefeuille over de jaren organisch hebben opgebouwd. Juist die groep merkt dat banken terughoudender worden bij herfinancieringen en nieuwe aanvragen.
De uitdaging zit niet uitsluitend in het rentetarief, maar in de beschikbaarheid van financiering. Ondernemers die een beleggingspand willen herfinancieren of een bestaande lening willen oversluiten, moeten vaker meerdere partijen benaderen voordat zij een passend voorstel vinden. Wat vroeger een gesprek bij de huisbank was, is nu een traject van vergelijken, documentatie aanleveren en wachten op interne goedkeuringen.
Niet-bancaire financiers vullen het gat
De groei van niet-bancaire vastgoedfinancieringen is in heel Europa zichtbaar en wordt ook door De Nederlandsche Bank gevolgd. In Nederland zijn de afgelopen jaren diverse platforms ontstaan die ondernemers en investeerders rechtstreeks samenbrengen. Bufr.nl is daar een voorbeeld van: het platform biedt zakelijke vastgoedfinancieringen tot 75% LTV en geeft naar eigen zeggen binnen een werkdag duidelijkheid over een aanvraag.
Dat model verschilt wezenlijk van de bancaire route. Waar een bank gebonden is aan interne risicomodellen en de CRR III-buffereisen, opereren niet-bancaire financiers met andere risicoafwegingen en kortere beslislijnen. De keerzijde is er ook: de rente ligt doorgaans hoger dan bij een bank, en de looptijden kunnen beperkter zijn. Voor een belegger die snel wil handelen of bij de bank niet in aanmerking komt, kan dat desondanks de meer werkbare optie zijn.
Breder kijken loont voor vastgoedbezitters in de regio
Voor een vastgoedbezitter in Sneek of de bredere regio is het raadzaam om financieringsopties verder te verkennen dan alleen de vertrouwde huisbank. De verschuiving in het bancaire landschap is geen tijdelijke dip, maar een structureel gevolg van Europese regelgeving die de komende jaren verder wordt aangescherpt. Wie daar nu rekening mee houdt, voorkomt verrassingen bij een toekomstige herfinanciering.
Het herfinancieren van een beleggingspand vraagt daardoor meer voorbereiding dan enkele jaren geleden. Wie de taxatie, huurcontracten en financiele onderbouwing vroegtijdig op orde brengt, staat sterker in gesprekken met zowel bancaire als niet-bancaire partijen. Die voorbereiding maakt uiteindelijk het verschil tussen wekenlang wachten op uitsluitsel en binnen dagen een concreet voorstel op tafel hebben.
Lees ook
